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Estimation du prix de vente d’un bien immobilier

Stratégie pour vendre au bon prix :

Avant tout, il faut comprendre que dans le contexte économique actuel, le critère le plus important de sélection d’un acquéreur potentiel est le prix !! Le deuxième est la qualité du bien, et donc sa mise en valeur, spécialité des conseillers de VoiciMonBien®

Ne succombez pas au « péché de gourmandise ».

Votre bien a un prix qu’il vous faut comparer à la concurrence. Restez toujours objectif. Pour savoir si c’est le cas, il faut que vous puissiez justifier le prix de mise en vente de votre maison ou appartement.

Le garde-fou :

Faites en sorte de vous mettre en permanence à la place d’un acquéreur potentiel. C’est toujours le meilleur moyen d’éviter des déconvenues. C’est la raison pour laquelle, le conseiller de VoiciMonBien® se placera toujours comme un acquéreur potentiel pour vous aider à estimer au mieux votre bien !

La nouveauté fait vendre :

En général, la vente d’un bien immobilier se réalise dans de bonnes conditions de prix, dans un délai max de 3 à 4 mois. Ensuite, il vous faudra attendre de nouveaux acquéreurs potentiels et très souvent vous devrez accepter des offres bien inférieures à ce que vous aviez envisagé. L’acheteur, s’il est intéressé, pensera que si vous n’avez pas encore vendu c’est qu’il peut négocier. De votre côté, au vu du temps qui passe, vous n’aurez d’autre choix que d’accepter son offre ! Le vendeur de longue date finit toujours par accepter des offres très basses, alors que s’il avait affiché un prix raisonnable dès le début …

Nous vous proposons donc d’étudier 3 scénarios possibles et de voir ensemble celui que vous devriez adopter.

1. Marge de négociation importante :

Vous n’êtes pas pressé de vendre et malgré une bonne connaissance du prix du marché vous décidez de mettre en vente 10 à 15% au dessus du prix du marché et donc de vous laisser une marge pour une baisse éventuelle. Dans ce cas, vous souhaitez tenter votre chance et vous n’êtes pas pressé.

Cependant, nous vous mettons en garde. En effet :

  • Aujourd’hui les acheteurs, avec internet connaissent parfaitement le prix du marché,
  • Les transactions se concluent toujours au prix du marché,
  • Les biens en vente depuis trop longtemps perdent mécaniquement de la valeur,

2. Je ne veux pas savoir :

Comme pour beaucoup, vous avez une relation affective avec votre maison et c’est normal. Du coup, cela vous empêche d’être complètement objectif. Et puis, vous avez beau entendre que les prix ont baissés, vous connaissez le prix que vous avez payé votre maison.

Du coup, vous ne voulez pas vraiment savoir le prix du marché et vous fixez votre propre prix en fonction de vos critères à vous et à vous seul.

Conséquence : Vous risquez de rester seul et pour longtemps avec votre bien .

3. STRATEGIE GAGNANTE : Etude fine du marché et bon positionnement

Vous fixez directement le prix du marché ou même 5% en dessous, car vous désirez vendre rapidement. Au final, vous aurez plus d’acheteurs potentiels et qui vont arriver au même moment.

Inconvénient car il y en a un. Vous vous demanderez toujours. « Et si j’avais mis en vente 20000 € de plus ?? ». Réponse. Votre bien serait probablement encore en vente et peut-être pour de nombreux mois !!

Alternative :

Vous avez bien étudié le marché. Vous fixez alors le prix 5% au dessus du prix du marché et vous envisagez de baisser de 5% si vous n’avez pas vendu dans 1 mois.

Ainsi :

  • Vous vendez dans des délais raisonnables,
  • Vous concluez au prix prévu,
  • Vous gagnez du temps et passez à d’autres projets,
  • Vous avez l’esprit tranquille.

Vous l’avez donc compris, il va vous falloir évaluer avant tout le marché de votre région, et de la ville où se trouve votre bien !!

Évaluation de la concurrence :

Sachez que vos acquéreurs potentiels sont très informés !! En effet, aujourd’hui, rien de plus facile que d’aller voir ce que propose la « concurrence ». Alors, faites comme si vous étiez à leur place.

Pour cela, RDV sur les sites d’annonces les plus visités. Sélectionnez les biens mis en vente par les « pros », puis relevez le prix des biens à la vente équivalents au vôtre. A ce prix, déduisez au moins 15% (6 à 8% de frais d’agence et autant pour la négociation).

Exemple : Une maison qui est mise en vente à 300 000 € (Frais d’Agence Inclus) est donc en moyenne vendue entre 255 000 € et 270 000 € net vendeur !

Comparez, analysez, et vous commencerez à avoir une idée un petit peu plus précise du marché :

Affiner le prix:

Maintenant que vous avez une idée du marché, vous allez pouvoir l’affiner en fonction du bien. Plusieurs paramètres sont susceptibles de faire évoluer le prix d’un logement à la hausse comme à la baisse. Les facteurs principaux sont :

La superficie du terrain pour une maison :

Attention. Un très grand terrain, peut être un handicap (plus d’entretien, etc …). Dans ce cas, peut-être ne faudra-t-il pas augmenter trop le prix proportionnellement à la superficie, sauf, bien sûr, si le terrain est constructible (cela change tout !!).

Remarque : Vous pouvez vous rendre sur http://cadastre.gouv.fr. Vous y trouverez, les superficies et autres informations sur votre terrain.

L’état d’entretien extérieur et intérieur du bien immobilier :

Vos acquéreurs potentiels accorderont beaucoup plus leur confiance à un bien entretenu. Surtout, la négociation en sera fortement limitée !

L’emplacement :

Tout compte pour ce critère, que ce soit :

  • La proximité des commerces et des écoles,
  • les moyens de transport,
  • l’exposition, la vue,
  • etc …

Divers :

  • La date de construction,
  • l’organisation des pièces,
  • le mode de chauffage et bien entendu la consommation induite,
  • piscine ou pas,
  • etc.

Remarque :

Une estimation fournie par qui que ce soit, même une agence n’a pas de valeur juridique. Elle ne pourra donc pas être utilisée en cas de succession, divorce, ou autres donations.

Estimation du prix de vente d’un bien immobilier

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